上海两会 | 人大代表瞿磊建议：加快城中村改造，优化完善配套政策

上海市第十六届人民代表大会第三次会议开幕。记者鲍筱兰 摄

中国经济导报、中国发展网讯  记者鲍筱兰报道  政府工作报告中提出要加快城市更新步伐、优化城市发展空间。1月17日，在2025上海两会上，上海市人大代表、奉贤区南桥镇党委书记瞿磊提出关于加快城中村改造，优化完善配套政策的建议，“带题”解决民生关切问题。

近年来，上海市聚焦城中村改造，致力于通过城市更新改善居民生活条件，打造更加美好的城市空间。目前已累计推进93个城中村项目，可以说城中村改造实施以来，各项工作取得积极进展。然而，城中村改造涉及范围广、联动部门多、改造任务重，当前的市场形势和融资政策都发生了较大变化，因此亟须完善配套政策，以进一步加快城中村改造步伐。对照“抓紧干，能多干就多干”的要求，当前城中村改造还一定程度上存在净地征拆难、区位条件差异化、融资还款压力大、资金平衡难等问题。

1月15日，上海两会会场奉贤组在审议政府工作报告。鲍筱兰摄

瞿磊代表说，城中村改造过程中会碰到征拆难的问题，国有土地上的企业不配合的需要通过司法征收，而司法征收先后需要历经2年的时间，周期太长，同时，针对集体土地上的房屋征收政策也未出台；在改造过程中，居民对征收补偿标准、安置方式等也可能存在不同意见，容易导致城中村改造进度缓慢或项目停滞。还有，部分城中村改造项目所处区域的区位条件较上海中心城区而言没有优势，需要市级层面给予更多的个性化政策支持。

从项目融资的角度而言，2023年12月之后的城中村项目要使用新的融资政策，通常来讲有两种方式，一是积极争取国家专项债券额度支持，但发行专项债仍受限于各区综合负债水平；二是由区属国企作为主体向政策性银行进行城中村专项借款，贷款周期仅5年，还款期短，导致区属国企压力大，部分市场主体对参与现有改造模式存有顾虑。

从成本控制的角度而言，当前房地产市场仍不稳定，部分住宅项目去化周期较长，且住宅项目预售后，房管部门针对城中村项目采取与普通经营性住宅项目相同的预售资金监管模式，导致城中村项目资金回笼速度慢，经营性用地的拿地节奏放缓，属地政府及开发主体需承担大量的财务成本。同时，绿色建筑、超低能耗等方面的新要求进一步增加了城中村建设成本，以南桥镇“贝港城中村”为例，项目总建筑量约50万方，按超低能耗每平方米需增加1100元成本计算，项目总成本将增加5.5亿元。

上海两会会场奉贤组。

从行政审批的角度而言，目前城中村项目的水、路、桥等基础设施和公建配套设施的划拨手续办理时间较长，如涉及农转用、水系平衡、林地搬迁的项目往往需要10个月到1年的手续办理时间。部分城中村项目的经营性地块已具备开发条件，但受制于周边道路等基础设施暂未实施而延缓，拉长了城中村建设周期。

瞿磊代表建议由市政府牵头，完善相关政策体系，给予不同区域差异化支持政策。给予郊区城中村改造项目更多政策支持，综合考虑项目资金沉淀、开发周期、后期运营等因素，完善集体土地房屋征收、模式创新、资金监管等配套政策，在集体土地房屋征收方面，出台统一规范的政策细则；在资金监管上，结合项目特性适度松绑预售资金管理，加速资金流转；针对因绿色建筑、超低能耗等新标准而带来的建设成本增量继续给予专项补贴，缓解城中村成本压力；进一步优化中小户型比例，修订地方标准规范，推动第四代住宅模式，给予市场主体更多自主选择权，从而打造更符合改善需求的住宅产品。

同时，优化行政审批流程。进一步简化城中村项目的基础设施和公建配套设施前期审批手续，通过允许并联审批、容缺办理、承诺制等方式压缩办理时间。针对涉及水系平衡、林地搬迁的项目，结合城中村改造开发计划，在已有总体平衡方案的情况下，建议设置一定宽限期，在宽限期内允许先行办理划拨手续并实施建设，后期再实施平衡方案，为城中村改造项目提速增效。

瞿磊代表建议，市金融监管局加大项目建设融资支持力度。可以牵头和政策性银行进行沟通，将借款主体进一步拓宽到有参与城中村改造意愿的市属国企，延长城中村专项借款期限，缓解借款主体压力。同时，建议统筹市、区国企资源，研究国企参与城中村改造的激励措施，设立城中村改造专项基金或投资平台，制定税收优惠、土地增值收益共享等激励措施，打通社会力量、社会资金参与途径，带动更多央企、市和区属国企、优质民企等积极参与城中村改造。