张海委员：“产城融合”破解大城市住房难题

中国经济导报、中国发展网讯 记者缪晓琴上海报道 新发展格局需要上海破解大城市住房突出问题，满足人才对安居乐业的更高要求。为此，上海市政协委员、万科集团高级副总裁张海建议，上海可以通过提高产城融合水平，促进房地产市场平稳健康发展。

去年12月，中央经济工作会议将解决好大城市住房突出问题作为一项重点工作，强调要加快完善长租房政策，坚持“房住不炒”的定位，因地制宜、多策并举，加强保障性租赁住房建设。

随着长三角一体化进一步深化，上海需要更好地吸引资金、人才、技术等各种要素，为之提供更便捷地流动与配置。张海注意到，目前上海商品住宅供应仍有所短缺，对人才留存产生了不小压力。他对此给出了一组数字：2020年上海商品住宅共批准上市6.3万套，新批上市面积696万平方米，同比下降8.5%；而商品房成交面积却有795.8万平方米，同比增加3.3%。

如何提高房价的可负担性？张海认为，提高土地利用效率是一个有效方式。根据针对38个在建的全球代表性未来城市标杆案例研究，上海将综合开发中的住宅配比提至50%以上，更有利于地区职住平衡与可持续发展。拉开中心城区与郊区的容积率差异，例如，在中心城区可以通过居住用地容积率提升带动内城紧凑型开发。在外环外地区，可以将住宅容积率向3.0-3.5靠拢，增加住宅供给量。而在中心城区局部重点地区，可以通过更高的容积率带动内城紧凑型开发。还可以鼓励通过存量盘活的方式增加纯租赁住宅的供给、加快农村集体建设用地入市建设租赁住宅等方式，促进低成本租赁住房用地的多渠道有效供给。

同时，上海商务办公外围化选址趋势越来越明显，居住用地占比低导致人流“潮汐现象”进一步加剧。“居住人口的不足已经明显限制到了商业等配套的成熟和品质提升。”张海表示。

在张海看来，要解决这一矛盾，需要基于不同企业需求丰富办公空间供给。他建议，从需求侧出发，基于就业岗位密度合理约束商办用地高强度开发；对商办开发进行总量控制，存量结构调整，丰富办公品类；适当降低企业自持商办物业比例与时间，降低经营风险；试行购房资格预审制度以优化职住平衡，优先保障区域内稳定就业人员。

“住房供应和居住需求匹配性失衡，生活圈内配套达标率低，这都限制了居民生活品质的提升。”张海引用的一份对上海1万个小区的研究显示，15分钟生活圈内6项生活服务设施全部达标率占比仅12%，而基础商业达标率已接近95%。此外，70%的居民活动位于15分钟生活圈外，这些住区大多位于轨道交通末端或郊区。

“要纠正开发建设大于功能完善的认知偏差，在推进郊区新城在承接产业功能的同时，提供均等化的优质公共服务，培育独立的城市综合功能。”张海提出，以“产城融合”理念进行单元式供地，倡导布局紧凑、高混合性的土地开发模式。

对上海“十四五”规划建议中重点开发片区，张海建议以“产城融合”为理念进行单元式规划与土地供应，增设混合用途统筹机制，对土地利用功能、开发强度、建筑形态在较大土地范围内进行弹性动态控制，并进行高度灵活的混合用地试点。为了让15分钟生活圈生活服务设施发挥好作用服务好居民，张海认为可以依照人口密度及活动覆盖率制定生活配套完善策略。