政协委员张海：借国际经验，解旧改瓶颈

中国经济导报、中国发展网讯 记者缪晓琴上海报道 让老百姓在宜居的环境中享受生活，才能切实感受到经济发展带来的生态效益。怎样做好上海的旧区改造城市更新，为民生托起坚实基础，为城市打造靓丽城市名片？今年上海两会期间，市政协委员、万科集团合伙人、上海区域首席执行官CEO张海建言，借鉴国际经验，不断增强和完善上海的城市硬件设施。

如何有效解决旧改中遇到的重大问题和瓶颈难点？张海建议，借鉴日本“城市更新特别地区”的经验，在上海中心城区范围内划定“旧改重点推进区”，明确其不受一般地区常规政策管理限制，并综合规划、土地、税收、建设、销售等各个环节研究出台政策创新文件。对上海市中心城区二级旧里以下房屋集中区域，关系地区重大民生，或对提升地区功能、产业税收以及城区环境等方面具有较大意义的，在市区三年行动计划内需实现动迁、进行有机更新的重点旧改范围。

如何减少各部门审批路径、管理规范冲突等风险和难点？张海认为可以从6方面进行调整：一是容积率、高度等常规控制指标可予一定突破，并明确其他各项特殊控制指标规定。二是做好风貌保护评估前置工作，科学制定风貌保护区方案审批原则和流程，加快审批节奏。三是同步进行捆绑地块的规划指标联动调整，对于确实无法就地经济平衡的旧改地块，需尽快明确可捆绑地块，同步进行规划指标制定和规划调整流程推进。四是全区住宅规模指标向旧改重点区进行倾斜平衡。五是旧改重点区简化审批流程，加快审批节奏。六是完善预供地制度，明确异地捆绑地块打包出让方式、采取差别化土地供应政策，尤其是对用于资金平衡的捆绑地块创新打包出让方式，土地出让条件在租赁住宅15%自持和5%保障房要求等方面有所突破。

如何推进协调上存在的困难，增强各方合力？针对国企合作层面，张海建议政府和国企积极引入市场开发主体参与前期工作，并建立长效的合作评估和监督机制；国有开发主体以设条件挂牌、增资扩股等方式进行差别化股权转让，确保参与开发主体符合要求。针对职能部门层面，张海建议住建委按照控规特定指标予以审批；房管部门适当放宽限购、限价，风貌保护区放宽限墅令；财政、税务部门进行资金筹措和税务统筹支持。

上海市区面临土地紧张、交通拥堵、资源受限等城市发展通病，可能阻碍强化全球资源配置功能。张海总结后表示，目前存在2方面难点：一是对于新型复杂问题限制条件较多，针对性规范不足，严重影响开发效率，增加了开发成本；二是轨道交通场站周边缺少站城一体化系统性规划，且大部分轨道交通场站周边未实施一体化开发，导致土地利用效率较低。不仅降低了车站及周边地区的经济价值，也影响了轨道建设主体缓解公共交通基础设施建设投融资压力的可支配收益。

为此，张海提议学习国际经验，运用在规划一个居民或者商业区时，使公共交通使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式，即TOD：

首先，在上海全市范围内划定“轨道物业综合发展区”，也就是在上海市主城区的轨道交通建设发展中，根据市、区三年行动计划，需重点推进、重点土地综合开发利用的地区。在综合发展区内，站点及周边物业在前期确定的弹性控制框架下，联合开发主体，根据开发的实际可行性，先制定项目的规划设计方案，经主管部门审核批准后，再根据方案确定用地具体技术经济指标。简化后期“调规”审批流程，提高项目开发效率。

其次，争取政策创新突破空间。一是建议借鉴日本轨道发展的有效经验，结合《上海市城市更新细则》对提供公共开发空间和提供公共服务设施的相关规定，可将奖励范围扩大到交通设施、公共设施及城市更新改造等多个方面。同时建议根据不同地区、不同性质、不同质量的公共设施给予相应的奖励规定。二是实行容积率分区。可按不同性质、不同区位条件将城市用地进行开发强度区分，并规定容积率的基础和调整上限，给予一定的调控区间，针对不同性质、不同区位条件的城市用地提出不同的容积率奖励政策。三是加强轨交线路物业综合开发。借鉴日本有效经验，立体地限定道路范围，允许轨道交通线路上下物业进行综合开发利用.允许在轨道交通线路的上下空间内进行开发建设，提高空间复合利用效率和土地使用效率。

同时，要取得各相关部门的支持配合。张海建议住建委、消防、交通等审批部门对综合发展区规划建设方案中可能出现的有所突破、有所创新的内容，在尊重规划设计合理性、予以充分论证的基础上，在合法合理范围内予以支持认可。针对轨道交通场站的站城一体化开发中，出现的新型复杂问题，建议规划资源、交通、人防等部门逐步形成配套性规范文件，切实推进站城一体化的实施落地。

“我们将始终怀以初心、笃行向前。”张海坦言，旧区改造、TOD建设做好并不容易，有很多政策性、技术性问题，需要各方携手，迎难而上。