浦东张江中区盘活存量用地“破茧化蝶”

中国经济导报、中国发展网讯 记者缪晓琴上海报道 随着城镇化进程加速，我国城市已从“增量开发”进入“存量运营”时代，存量工业用地也成为建设用地挖潜的必由之路。启动存量用地盘活工作十年来，浦东新区坚持用好土地空间资源，为高质量发展夯实基础，迄今已完成相关项目31项。张江中区经过转型升级，从工业用地，“摇身”为以人为本、宜居宜业的活力地块，成为存量盘活的代表地。

浦东新区在做好存量用地情况调研的基础上，结合城市更新，坚持不同区域差别化转型方向，通过规划引领和土地保障，力争利用存量工业用地盘活促进产业结构调整，提高土地利用质量和效益。在张江中区升级之初，根据实际情况制定了规划、出让“两步走”的策略。  

规划引领用地转型

前期的规划工作侧重于引领地块用地性质的升级，进一步调整和优化产业结构，提升地块开发能级。随着张江城市副中心的确定，张江中区的建设发展对产业用地提高土地利用效率提出了更高的要求。为进一步集约节约土地，提高产业用地土地利用效率，浦东新区积极对接企业需求，对符合相关产业、规划、环保等方面要求，且有意愿改扩建的企业地块启动了相关控规调整工作，通过提高存量土地利用使用效率、合理化利用既有建筑等举措，进一步提升张江中区发展能级。

张江中区单元04街坊位于张江中区单元北部，临近张江科学城核心区，东至伽利略路，南至李冰路，西至金科路，北至高科中路。规划用地面积约为8.29万平方米，现状用地以工业用地为主，容积率为1.0。东至求新路，西至纳贤路，南至中科路，北至海科路。地块总面积约为1.69万平方米，原土地用途为工业用地，容积率为1.5。

浦东新区充分了解了位于张江中区单元04街坊的企业诉求。该企业是国内抗体药物产业的领军者，随着企业业务规模扩大，当前生产空间亟待提升，以满足企业下一步的建设和发展。通过综合考虑该地块的区位条件、交通条件，以及国家鼓励张江药谷企业提质扩容的政策背景，按照相关法规，结合建筑方案调整了地块容积率和建筑限高等。将地块容积率提升至1.6。基于地块的开发强度及周边建筑高度情况，将建筑高度由25米调高至30米。减少工业用地面积用作绿地建设，并增加规划总建筑面积2.15万平方米。

土地保障招优引强

后期的土地出让工作则聚焦在保障张江中区的产业发展空间，支持其产业更新和招优引强工作。浦东新区积极推动张江中区C-6-2、C-6-5地块相关规划编制，结合相关城市更新政策，将该地块的用地性质调整为科研用地（产业园区类），总建筑面积增加至约7万平方米，容积率提升为2.8。规划调整后，C-6-2地块总建筑面积约为3万平方米，C-6-5地块总建筑面积约为4万平方米，地块原拟引入的产业已难以满足张江中区产业发展的需求，产业升级刻不容缓。

为充分挖掘存量土地效益，遵循土地集约节约利用原则，按照相关政策法规调整张江中区C-6-2、C-6-5地块的出让条件，并成功出让，为建设项目提供土地保障。项目建成后，浦东新区贴合张江中区产业布局需要，分别引进了知名民营孵化器“创徒丛林”和互联网领域的龙头企业“百度”上海研发中心项目。