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刘志峰: 缓解钱紧钱贵问题迫在眉睫

2014-08-29 18:52     财经网

  “中国经济正处在“三期”——增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期的叠加时期。同时,2014年中国房地产也进入了调整期,预计未来1-2年房地产市场将进入中速发展期,并且行业调幅有可能大于市场调幅。”8月28日,中国房地产业协会会长刘志峰在高通智库主办的“2014年中国地产金融日”论坛上如此表示。

  刘志峰表示:金融作为经济运行的血液,对支持经济和社会发展起到了重要作用,但融资难、融资贵等让企业焦虑的问题也不断被提出。当前中国经济进入了新常态,国务院多次要求金融支持实体经济,目的就是改善金融环境,缓解钱紧钱贵的问题。新的金融国十条、国开行成立住宅、金融事业部,专门支持棚户区改造和新型城镇化建设,这都表明深化金融体制机制改革进一步促进金融服务方式的转变迫在眉睫。

  房子不愁卖的时代已经过去

  房地产业进入了经济的换挡期、结构的调整期、政策的完善期、品质的提升期。房地产业逐步告别旧的发展模式,是经济和社会发展的需要,也是行业自身的一场革命。不管经济怎么转,结构怎么调,房地产业与金融的紧密关系不会变。

  房地产作为资金密集型行业,离不开金融部门的支持,同时房地产投资开发与消费对宏观经济和金融政策的影响也越来越大,房地产金融通过银企合作不断创新,形成以银行信贷为主,其他金融机构参与,信托、债券、企业上市和并购、股权基金、海外发债等多种类型和方式的投融资体系。

  房地产发展离不开金融 金融助推房地产发展

  房地产作为资金密集型行业,离不开金融部门的支持,同时房地产投资开发与消费对宏观经济和金融政策的影响也越来越大,房地产金融通过银企合作不断创新,形成以银行信贷为主,其他金融机构参与,信托、债券、企业上市和并购、股权基金、海外发债等多种类型和方式的投融资体系。

  未来房地产业的发展动力:

  第一个是新型城镇化建设的动力

  第二个是服务业的发展动力

  第三个是走出去的发展动力。

  以下为刘志峰的发言实录:

  主持人高通智库白春然:“2014年中国地产金融日”的举办,首先要感谢中国房地产业协会的大力支持!财经网、焦点网、和讯网等媒体合作伙伴的协作,以及为本次盛会提供帮助的各位朋友。“中国地产金融日”作为地产金融领域领先的交流平台,2014年的主题词是“权威性、影响力、创新与实践”。我们有请中国房地产业协会会长刘志峰先生为“金融日”致开幕词。

  刘志峰:各位来宾、地产界、金融界和新闻界的朋友们,大家上午好!金融是大家关心的问题,金融加上地产这个话题更让人关注,今天高通智库联合几家金融研究机构组织了这场研讨活动,分析经济形势,解读金融政策,为企业转型发展建言献策,我认为很有必要,我一直赞同房地产开发企业和金融企业搞战略型的研究,这种研究无论是对企业、行业,在国家都是必不可少,通过战略性研究可以为决策服务,引领企业发展,下面围绕这次主题就推动房地产金融创新,以及民企合作谈几点看法。

一、要认清金融与房地产两大行业在新常态下的几个变化。

  当前,我国经济增长方式发生了变化,从过去的讲速度、讲规模转向讲质量、讲效益,中国经济进入了新常态。金融作为经济运行的血液,对支持经济和社会发展起到了重要作用,但融资难、融资贵等让企业焦虑的问题也不断被提出。据我了解从5月份到8月份,国务院7次开会,要求发挥金融支持实体经济的作用。前几天又出台了新的金融国十条,目的就是改善金融环境,缓解钱紧钱贵的问题。今年6月,银监会还批准国家开发银行成立住宅、金融事业部,专门支持棚户区改造和新型城镇化建设,这都表明深化金融体制机制改革进一步促进金融服务方式的转变迫在眉睫。

  随着我国经济结构的调整和转型升级,房地产业在经历了较长一段时间的快速增长后,也进入了经济的换挡期、结构的调整期、政策的完善期、品质的提升期。这四个期的叠加反映了当前房地产业的一些特征,我把它解释为增速的换挡期是指房地产业已经由以往的快速发展转向平稳发展,有了房子不愁卖的时代已经过去;结构调整期是指住宅结构要调整,既要搞好中低价位、中小户型商品房的供应,更要注意棚户区改造和保障性住房建设,同时要注重养老地产、园区地产、文化地产、商业地产、旅游地产的协调发展。政策完善期,是指要通过完善主体供应、金融支持、住房保障、市场公平交易,税收调节等政策体系,建立促进房地产业平稳健康发展的长效机制。让市场在资源配置中发挥决定性作用。品质的提升期是指要以建设资源节约型和环境友好型为产业转型方向,以建设长寿命、好性能、绿色低碳的好房子为产业转型目标。加强标准体系建设,重视技术体系集成,强化产业链培育,努力实现设计标准化、构配件模块化、现场施工装配化、土建装修一体化和全过程管理信息化,在项目建设中多运用省地、节能、节水、节材的新技术、新材料、新工艺、新设备。我们还要看到,在经济新常态下,房地产业的变化不仅反映在这四个期的叠加上,也反映了房地产的发展内涵和阶段定位的某些变化。即住房事业转向了是经济发展的主力部队,是推进新型城镇化的重要力量,是民生事业的坚强保障,是深化改革的重要领域。因此,无论是房地产企业还是金融部门,都应该认识到上述特征和变化,同时也要认识到房地产业逐步告别旧的发展模式,是经济和社会发展的需要,也是行业自身的一场革命。

二、房地产发展离不开金融,金融推动房地产发展。

  不管经济怎么转,结构怎么调,房地产业与金融的紧密关系不会变。房地产作为资金密集型行业,离不开金融部门的支持,同时房地产投资开发与消费对宏观经济和金融政策的影响也越来越大,房地产金融通过银企合作不断创新,形成以银行信贷为主,其他金融机构参与,信托、债券、企业上市和并购、股权基金、海外发债等多种类型和方式的投融资体系。

  今年以来,面临我国市场的四个叠加,市场出现了调整和分化。房地产开发投资增速放缓,库存加大,但房地产贷款仍保持平稳增长,截至今年6月份,主要金融机构(含外资)房地产贷款余额16.2万亿,同比增长19.2%,房地产贷款余额占全国主要金融机构各项贷款余额的2成。保障性住房开发贷款保持较高的增长速度,融资手段更为丰富,融资渠道进一步拓宽。

  房地产业与金融的密切关系,主要体现在以下几方面:

  一是金融机构在房地产业务的创新上进一步深化,民生银行地产金融部进行了法人专业化的机制创新,让经营房地产的事业部独立核算、自主经营;平安银行发挥了信托作用,支持平安信托从拿地、开发、销售、资产管理全程参与房地产运作,收到了较好的效果。

  二是房地产企业与金融机构的合作模式进一步创新,一些开发企业积极探索“开发+金融”的模式。如绿地集团与信达资产合作,在资产管理、资本运作、联合投资、产业融合到方面签订了三年的协议,合作资金规模500亿元。

  三是金融机构拓宽融资渠道,在首次置业、棚户区改造、保障性住房建设的限贷上给予了金融支持,确保了我国基本住房制度的执行。不久前国务院又出台政策,鼓励和支持保险资金进入新型城镇化和重大基础设施建设领域。

  四是金融在促进房地产产业结构调整、转型升级方面发挥了积极作用,支持养老地产、园区地产、文化地产等协调发展。最近中央财政下达24医院专项资金,支持在吉林、山东等八个省份开展养老服务产业试点。

  五是融资租赁、股权投资基金、小额贷款公司、融资担保等限贷金融业快速发展,金融全牌照的城市银行有所增加,以信托业、企业财务公司为主要股东的天弘基金和阿里巴巴合作设立了国内首支余额宝。

  未来房地产业有三个发展动力:第一个是新型城镇化建设的动力;第二个是服务业的发展动力;第三个是走出去的发展动力。先说说第一个动力,目前城镇化的比例是53.7%,户籍人口占城镇化有35%左右,不到36%。而城镇化的过程就是工业化的过程,就是信息化的过程,这“三化”紧密结合必将对房地产金融产生助力作用。前几天,河南建业的老总胡葆森说河南有1.1亿人口,有120个县级以上城市,今后15—20年大概有3000万人口需要进城住房总量需求大约15亿平方米。他认为,只要河南建业能够做到河南省这个市场10%的份额就有干不完的活儿,这是一个很能说明问题的例子。再说第二个动力服务业,去年我国服务业对GDP的增长贡献,首次超过了工业,随着我国消费结构的不断升级,房地产行业也进入了服务化时代。房地产向社区商业、服务管理、资产管理延伸服务的空间很大。万科从前年开始从住宅开发逐步转向服务业,现在有些二三线城市普通住宅不太好卖,但底层商铺买卖兴旺,这说明房地产行业有借力服务业,融入服务业的必要。第三个动力是房地产业走出去发展,如万科、绿地、万达等大中型房企,都到国外投资开发和购买物业。有一个单位找我几次了,希望我到柬埔寨看看,柬埔寨有一个区和三亚差不多,甚至某些方面比三亚还要强,估计投资要几十亿,能不能组织若干个开发商到那个地方去开发。

  加上人民币国际化,为房地产金融参与国际竞争提供了历史性机遇,也为房地产业走出去发展提供了更大舞台。

三、提高了抗风险能力,拓宽了融资渠道。

  要看到房地产业作为资金密集型行业,企业融资难、融资贵仍没有得到解决,影子银行带来种种通道费、过桥费和贷款审批难,对开发企业特别是中小开发企业带来的影响比较大。温州市金融办发布的民间接待利率指数显示,截至8月中旬,温州部分市场主体利率高达28.7%,企业负担很重。

  虽然房地产开发资金依赖银行贷款的比例逐年减少,但总体的比重还比较大,此外以信托为例,房地产业务占了整个信托的18%,偿债压力增大,企业发债用于房地产的比例也逐年增高。这几年,房地产企业资产负债率始终在70%左右的高位徘徊。房地产比较集中的依赖金融,存在着一定的风险。另一方面,我国房地产金融主要围绕商业银行、非银行金融机构,住房公积金中心等机构作为一级市场,以房地产抵押贷款担保机构为二级市场的金融业务还比较弱。特别是资产评估、信用评估、法咨询等专业化腹部仍处于起步阶段,没能形成多元化的支持性体系和风险分担体系。

  目前,房地产金融的流动性问题也没得到有效解决,一线和二线热点城市的项目和知名度高的大企业相对容易获得资金支持,部分三、四线城市开发企业的资金紧张,市场销售部畅,给企业资金回笼造成影响,一些城市库存压力增大,也面临着一定的偿债风险,面对这种情况,下一步银企合作主要还是要考虑建立多层次、多元化的房地产金融服务市场。同时,开发企业也要加强防范意识,在企业发展规划和经营管理中融入更多金融思考和安排保障,财务安全和平稳健康发展。

四、加强银企合作,创新金融服务。

  当前,我国投资方针和策略发生了重大的变化。过去我们讲投资,一般是指“老三铁”,钢铁、硅铁、生铁。如今这些传统产业出现了严重的产能过剩,现在我们讲投资是指“新三铁”,高铁、地铁、城铁,突出反映了投资导向的改变。随着传统投融资方式的被打破,房地产企业必须及时分析市场,看到金融机制改革和产品创新所带来的变化,这种变化主要来自四个方面:

  一是竞争主体多元化,民营银行、小额贷款公司、第三方支付公司、社区银行等新型的金融机构数量增加,证券、保险、信托等行业在传统银行业务不断渗透,房地产金融竞争域于白热化。

  二是利率汇率的市场化对房地产业成本控制、产品创新、风险管控带来了更大的挑战,越来越多的企业选了直接融资。

  三是金融服务网络化,移动互联网的应用让信息技术渗透到我们身边的各个领域,以数字化、智能化为特征的信息技术创新改变了人们的金融行为,也影响到了传统的住房交易。

  四是以产兴城,以城聚产,产城融合,产城互动的投资开发模式。要求进一步拓宽融资渠道,支持管理集团发展金融业务和财务公司业务。

  在这样的背景下,房地产企业要想取得金融支持,我认为,有三种思路:一是入股银行保险等金融机构,让开发企业获得更多融资渠道。据我了解万科入股徽商银行,越秀地产收购创新银行,恒大成为华夏银行的第五大股东,南京栖霞参股河北商业银行,绿地在13个城市建立了小额贷款公司。在房地产和金融之间,形成了你中有我,我中有你的局面。二是通过金融产品创新,支持大型房企加速周转,提升资金效率,今年一季度,前20强房企业的市场集中度上升到26%,在一二线城市市场份额超过了50%,主导力、影响力越来越强,对这一部分优质项目,银行能不能优质优贷,开辟快速审贷业务。如上半年万科贡献率最大的上海奉贤地铁项目,廊坊城市连接项目,广州知识城项目,都是销售快、周转快、资金回笼快,同时又是交通便利、民生需求较大的项目。三是鼓励优质房企通过兼并、整合提高行业集中度。对符合上市条件的房地产企业要支持其上市,对已上市的房企,要允许其在资本市场增发。同时,建立完善的私募基金体系,支持房地产企业发行信托投资基金。

  总之,在新的经济形势面前,房地产业与金融之间的合作要更进一步,双方也有必要在信用评价、测评研究、人才培训等方面开展合作,共同推进两大行业有质量的发展,为中国经济贡献。

【责编:dfpd2】
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